Последствия самовольного строительства: снос, убытки, утрата инвестиций.
На первый взгляд кажется, что если объект построен на «своей» земле, с учетом всех градостроительных норм и без явных нарушений, риски минимальны. Однако судебная практика показывает: даже при наличии части разрешительных документов здание может быть признано самовольной постройкой, подлежащей сносу. Для бизнеса это означает не просто снос — но и полную утрату вложений, убытки, невозможность защитить права.
В этом обзоре разберем, чем рискует собственник, если его объект признают самовольной постройкой.
1. Что такое самовольная постройка?
Согласно статье 222 ГК РФ, самовольной считается постройка, если она:
· возведена без получения необходимых разрешений;
· построена с нарушением градостроительных или строительных норм;
· возведена на участке, не предназначенном для такого строительства;
· построена на участке, у которого отсутствует надлежащим образом оформленное право пользования.
Важно: не требуется одновременного наличия всех критериев. Достаточно одного нарушения, чтобы постройка стала «самовольной».
2. Обязанность по сносу и невозможность легализации
Если объект признан самовольной постройкой, он не подлежит регистрации.
Снос — наиболее распространённая мера. Инициатором может выступать:
· местная администрация,
· прокуратура,
· собственник земли (если объект построен другим лицом),
· новый правообладатель участка.
Даже если собственник участка сам возвёл объект — он не может распоряжаться им до момента легализации. Не получится:
· продать здание;
· сдать в долгосрочную аренду;
· получить кредит под залог;
· зарегистрировать право собственности.
3. Судебная практика: без компромиссов
Тенденция последних лет — ужесточение подхода к вопросам самовольного строительства. Суды всё чаще отказывают в легализации, даже если ранее объект «молча» существовал годами.
Примеры:
Построили объект, который выходит за границы принадлежащего земельного участка, и частично был расположен на земельном участке право собственности на который не разграничено - объект использовался под ресторан. Суд указал на несоответствие и вынес решение о сносе (Решение АС Нижегородской области от 22.07.2025 по делу А43-1208/2025).
Компания возвела пристройку для хранения горнолыжного оборудования, без получения разрешений и соблюдения норм градостроительства. Суд: без разрешения — значит самовольная постройка, обязательный снос (Решение АС Мурманской области от 21.07.2025 по делу А42-2325/2025).
Ввиду отсутствия разрешительной документации, а также правовых оснований для использования обществом участка, решено снести объект незавершенного строительства, который находится на консервации (Решение АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2025 по делу А56-4374/2023).
4. Кто несет расходы на снос?
Обязанность снести самовольную постройку лежит на лице, её осуществившем. Даже если это лицо больше не является собственником участка или здания. Если он уклоняется — снос может быть осуществлён администрацией за счёт бюджета, но с последующим взысканием убытков с нарушителя.
В ряде случаев к ответственности привлекаются:
· застройщик, если он не является собственником земли;
· арендатор, если построил объект без согласования;
· подрядчик, если действовал по поручению собственника, но с нарушением закона.
5. Можно ли взыскать убытки или сохранить вложения?
Как правило — нет.
Если суд признал объект самовольным и подлежащим сносу, то:
· регистрация права собственности невозможна;
· возмещение убытков также невозможно (вложение в незаконный объект не защищается);
· защита по принципу «добросовестности» не применяется.
Исключения возможны:
· если объект был построен на чужой земле с разрешения собственника, но последний впоследствии отказался от договора (возможно требование о компенсации);
· если суд разрешил сохранить постройку за собственником участка, при условии приведения в соответствие.
В инвестиционных и предпринимательских проектах суды крайне неохотно идут на удовлетворение требований о возмещении вложений — особенно если они произведены без документального основания (разрешения, ГПЗУ, прав на землю и т.п.).
6. Вторичные последствия для бизнеса
Кроме прямых убытков, признание объекта самовольной постройкой может повлечь:
· Потерю инвестиционной привлекательности — участок с несогласованной постройкой становится «проблемным».
· Блокировку проектного финансирования — банки не примут в залог «незарегистрированную» постройку.
· Отказ в выдаче лицензий и разрешений, если помещение используется для публичной или регулируемой деятельности (ресторан, медцентр, детский клуб).
· Уголовные и административные риски, в случае если строительство проводилось в зоне с особыми условиями (охранные, санитарные, транспортные зоны).
7. Можно ли узаконить постройку после её признания самовольной?
В некоторых случаях — да. Узаконить можно, если:
· есть право на землю и оно сохраняется;
· объект построен без разрешения, но соответствует строительным нормам;
· отсутствует угроза третьим лицам;
· не нарушен порядок землепользования (целевое назначение, охранные зоны и т.п.).
Однако даже при соблюдении этих условий суд может отказать — особенно если администрация выступает против узаконивания.
8. Как минимизировать риски?
Проверяйте статус земли до начала строительства. Назначение, обременения, ограничения — всё должно соответствовать планируемой застройке.
Получайте разрешения до начала работ. Даже если разрешение “в процессе” — формально стройка будет самовольной.
Фиксируйте процесс: проект, технадзор, акты. Это поможет доказать соблюдение норм, если дело дойдет до суда.
Не надейтесь на «авось» и локальные договоренности. Суды не учитывают «молчаливое согласие» или устные договоренности с «администрацией».
Заложите риски в инвестиционную модель. Отсутствие документов — это инвестиционный риск, а не обстоятельство, смягчающее последствия.
Вывод
Самовольное строительство — не просто юридическая формальность. Это прямой риск утраты имущества, вложения средств без возврата и невозможности использовать объект даже при его полной готовности. Бизнес, который игнорирует требования ГрК РФ и ГК РФ, фактически инвестирует в воздух.
Кристина Корноухова, юрист.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги
