Коммерческая недвижимость как объект инвестиций

Коммерческая недвижимость как объект инвестиций: сегменты, прибыльность.

Прошедший год для российского рынка коммерческой недвижимости был непростым. С одной стороны, объем вложений стал рекордным: 487 миллиардов рублей, причем половина пришлась на готовые объекты, и прирост на 21% по сравнению с 2021 годом. Однако стоит учесть, что исторический максимум инвестиций обеспечен уходом западных компаний. В дальнейшем предполагается снижение активности иностранцев на российском рынке, хотя понятно, что часть западных компаний заменят фирмы из стран-партнеров.

Очевидно, что бум на рынке скоро пройдет, хотя российские инвесторы пока продолжают приобретать недвижимость, которая справедливо кажется одним из наиболее стабильных активов и надежным средством диверсификации доходов. На какие объекты стоит обратить внимание? Пока востребована классика: магазины, офисы, гостиницы и особенно склады. Но ситуация может измениться, кроме того, не стоит полностью игнорировать зарубежный рынок.

Самые перспективные объекты для вложений

При наличии свободных средств рекомендуется рассмотреть в качестве будущего источника дохода:

· в первую очередь склады;

· производственные объекты, заводы;

· дата-центры;

· мультиформатные пространства в торговых центрах;

· гибкие или обслуживаемые офисы (в которых арендодатель полностью обеспечивает содержание объекта) с готовыми рабочими местами или пространствами.

В этот перечень включены не только привычные объекты, что демонстрирует развитие рынка недвижимости. Один тренд остается пока неизменным – предпочтение отдается готовым объектам, вложения в которые выглядят более надежным и сулящими прибыль в ближайшем будущем. Есть и исключения.

Преимущества инвестиций в разные виды коммерческой недвижимости

Чем обусловлена привлекательность вышеперечисленных объектов:

· на рынок складской недвижимости кризисы повлияли в меньшей степени. Продолжает вводиться в эксплуатацию большое количество качественных складов и спрос на них не ослабевает. Развитию сегмента способствует рост популярности в России онлайн-торговли, который и не думает снижаться. Ожидается, что по итогам 2023 года объем электронной коммерции увеличится еще примерно на треть. Поэтому прогнозируется стабильный спрос на склады. Успех маркетплейсов подстегивает также распродажа иностранными брендами своих запасов, производимая через интернет-площадки. Обратный отток покупателей из онлайн-сегмента после окончательного ухода зарубежных фирм с российского рынка пока предполагается незначительный, так как формируется привычка к более простому взаимодействию;

· заводы и производственные площади вышли в тренды благодаря общегосударственному курсу на импортозамещение. Сказалась и реализация зарубежными фирмами своих привлекательных активов на выгодных условиях;

· центры обработки данных. Их привлекательность объясняется тем, что спрос в этом сегменте значительно повышает предложение, кроме того, сейчас активно развивается региональный рынок. Повышенный спрос генерирует необходимость перевода инфраструктуры и сервисов в отечественные облака после ухода глобальных облачных провайдеров. На зарубежные мощности рассчитывать не приходится, а в столице их не хватает, поэтому задействуют региональные ЦОДы. Предполагается, что стоимость аренды качественных площадей под дата-центры будет расти, это гарантирует инвесторам дополнительные прибыли. Из недостатков можно отметить высокий порог вхождения на рынок: необходимо приобрести землю для строительства, возвести здание, купить дорогостоящее оборудование;

· торговые площади все еще пользуются популярностью у инвесторов, но окупаемость вложений будет зависеть от скорости появления новых поставщиков и заполнения торговых центров. Пока предполагается высокая вакантность в конце года. Наибольший спрос, по всей вероятности, в ближайшем будущем обеспечен небольшим блокам, не требующим особых затрат на содержание. Объекты с разнообразной инфраструктурой и универсальные магазины продвигать легче, их выбирают стартапы, фитнес-центры, различные сервисные компании;

· гибкие офисы в прошлом году были наименее востребованы из всех перспективных направлений. Чаще их приобретали на условиях ипотеки.

При выборе объекта для инвестиций необходимо учитывать вакантность рынка, то есть, долю незанятых, свободных площадей по отношению к арендованным, и перспективы развития сегмента с учетом общей ситуации. Так, например, понятно, что несмотря на низкую вакантность сейчас, во второй половине 2023 года освободится много перспективных складов, когда иностранные компании распродадут остатки продукции.

Пока конкуренция за выгодные сегменты рынка коммерческой недвижимости в России сохраняется.

При недостаточности средств для инвестиций есть возможность поучаствовать в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФах), то есть, использовать коллективные вложения, или приобрести недвижимость в ипотеку по уникальным программам с привлекательными ставками, предлагаемым некоторыми банками.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость

Выделяют следующие виды объектов иностранной коммерческой недвижимости, вложения в которые принесут прибыль при грамотном подходе:

· номера для сдачи в аренду (не только в апартаментах, отелях, но и в общежитиях, например);

· офисы;

· торговые помещения;

· объекты под реновацию, то есть, ветхие помещения, которые после ремонта перепродаются или сдаются в аренду.

Стоит обратить внимание, что для собственного проживания или получения ВНЖ приобретаются несколько другие по характеристикам помещения. Даже при выборе квартир, которую предполагается в последующем сдавать в аренду, нужно учитывать показатели, обеспечивающие спрос, а не собственные предпочтения. Так, рекомендуется приобретать объекты в крупных городах, курортных центрах и обязательно в благополучных районах с хорошей инфраструктурой. Особым спросом пользуются малогабаритные микроапартаменты площадью до 30-40 квадратных метров, они обеспечивают самый большой процент доходности. В то же время они могут оказаться менее ликвидными и более дорогими в содержании (это же относится к вторичке).

В зарубежную коммерческую недвижимость можно вкладываться при помощи инструментов коллективных инвестиций. В этом случае общий бюджет может достигать миллионов благодаря чему получается добиться банковского финансирования на выгодных условиях и налоговой оптимизации. Издержки коллективных инвесторов ограничиваются налогами, а надежность обеспечивается неоднократной проверкой проекта каждым из них. Что не гарантирует полное отсутствие подводных камней.

Стратегия при инвестициях в недвижимость понятная – объект покупается или возводится и сдается в аренду, обеспечивая собственнику прибыль. Срок окупаемости составляет не менее 5-10 лет, доходность на уровне 5%, то есть, это долгосрочная и «консервативная» инвестиция без крупных прибылей, подходящая тем, кто намерен сберечь капитал от инфляции и немного его увеличить. На месте интересы собственника представляет он сам самостоятельно или управляющая компания (например, за границей), занимающаяся обслуживанием помещения и сдачей его в аренду.

Приобретение недвижимости сопряжено с различными рисками и расходами (на посредников, юристов и т.д.), особенно в текущей ситуации. Это плата за обеспеченную и стабильную доходность.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал .

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны?

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".